2020年度版
都市部を想定した助言です。お伝えする基本ルールをしっかり学べば、あとは目星をつけた個別のマンションを精査するだけです。慣れるまでは大変ですが大きな買い物なのでしっかり勉強しましょう。※本記事はマンションですが、戸建てでも8割以上が応用が利く考え方です

立地は徒歩10分以内~7分以内が理想

マンションは立地が非常に大切。ブランドのある文教地区でもない限り10分以上の物件は著しく価値が落ちるのでNGです。例を示します。

どの物件も大体の広さは60m2です。築年数も大体同様とします

1.小田急線登戸 駅徒歩13分
該当物件までのアクセスは平地
液状化ハザードマップ危険度 やや高い
家賃相場 10.5〜11万円
購入金額 2800万円

2.JR南武線宿河原 駅徒歩10分
全体的に平地。液状化ハザードマップ危険度 極めて低い。物件近くにスーパーとコンビニがある。駅前は小型スーパー、コンビニ、ドラッグストア、惣菜店 家賃相場 10万円 購入金額 3300万円

3.小田急線生田駅 駅から徒歩3分
エントランスまでなだらかな坂となっている。駅前は一通りそろっている。家賃相場 10万円 購入金額 3900万円〜

上記の3のマンションでは3がベストです。購入金額も高くなりますが徒歩3分の立地で一本30以内に新宿にも通えるので通勤利便性も問題ありません。※後述しますが貴方が通うのではなく売った時に買主のファミリーが通勤しやすいという視点です。また、沿線のブランドも高めです。

この視点は必ずもつべし

つまり、何かあった時に売りやすく貸しやすい物件を選べということです。多少金額は上がっても立地は最重要視すべきです。

絶対に新築に拘るな。ねらい目は築浅か築20年前後

新築は買ったとたんに20%価値が下がるのは不動産業界では常識です(業者の利益だからです。中古市場に出たときはその分は差っ引かれるので結果20%ダウンとなります)

※新築で買って値段がどんどん上がるのはブランド立地・都心部だけです。

また、昨今の建築費用高騰が問題となっておりデベロッパーもコストダウンで販売価格を上げないようにします。すると部屋を狭くしたり資材や内装を安価なものにせざるを得なくなります。10年前は3LDKは70m2超えが一般的でしたが2019~20年のものは60m2ほどです

また、築20年前後のマンションは作りが良いものが多いです。よって築浅か築20年前後を狙うのがお勧めです。築年数が古いと値下がり幅も緩やかになり、40,50年になるとほぼ値下がりしません。築浅~20年程度であれば住宅ローンも問題なく組めます

ハザードマップで震災リスクを調べよ

マンションが立地する自治体名+ハザードマップで簡単に調べることができます。震災リスクを必ず見ておきましょう。武蔵小杉のタワーマンションのように利便性が良くても浸水するマンションとそうでないものがあります。目安としては駅の周辺と川・谷等の名前が付く地名は震災リスクが高いです

高くても物件が安ければリスクを取って購入もあり。なので考え方次第ですが長く住んで将来は売って年金の足しに等と思うのであれば立地も良く震災リスクも低いマンションを選んでおきましょう(その分、基本的に価格は高め。しかし売るときも高値で売りやすいです)

総戸数は多い程良い。30以下はNG

総戸数が多いとスケールメリットが効きますので修繕費用が安くなりやすい、意思決定がまとまりやすいといったメリットがあります。逆に少ないとこれらの逆が起こります。また、これが一番大事なのですが総戸数が少ないマンションは投資家向けの物件であることが多く住民の資産維持の意識が低いマンションが多いです

安くて利便性が良くても住む場合は投資用マンションはNG

ちなみに、貴方が住む目的で投資でない場合はいくら利便性が良くても安くても投資用マンションは絶対に買わないで下さい。投資用区分は分譲ではないので利回り重視の設計です。つまり作りが雑で低グレードです

修繕積立金と大規模修繕計画は必ずチェック

これはマンションの持続可能性と言われています。築50年、100年でも資産を維持できるかの指標になります。

修繕積立金は国交省のデータで月でm2あたり149円が相場です。タワマンだともって高いですが目ぼしい物件で計算してみて下さい。適正な修繕積立がされているかを確認できます。つまり大規模修繕の計画がしっかり練られているかを見ることが出来ます。

例えばファミリー3LDKの60m2マンションであれば約8900円が相場。これが極端に安い、例えば3000円等になっていれば10年程すると一気に値上がりします。これは新築の際には安く見せる業者の常とう手段です。ただ大規模修繕で間に合わなくなるので必ず値上がります。

給排水管の交換計画の有無または交換済みか等は必ずチェック

大規模修繕は築12年前後で一回されるのが普通です。1回目はどんなマンションでも問題ありません。問題は2回目以降。築10年以上のものは必ず大規模修繕が1回目がされているか、と2回目の計画がどうなっているか、修繕積立金が計画通りに積みあがっているかを必ず確認して下さい。

築30年前後では給排水管の交換が計画にあがっているかです。この1点だけでも必ず管理事務所か組合に確認して下さい(不動産業者に調べて貰う事) 給排水管の問題は目に見えず普通に暮らしていけますが大きな問題が起こればそのマンションは価値的にも倒壊します。それだけ持続可能性の点では給排水管は大事なのですが目に見えずお金もかかるのでやらないマンションも多いです。不動産業者も敢えて触れません。

実際に給排水管の交換はしないという利便性最高の築古マンションもありますのでくれぐれもご注意を。

給排水管は保険で何とかなる等の口車に歯惑わされず、計画の有無は絶対にチェックし、怪しいと思ったらそのマンションは買わないで下さい

まとめます。
築浅でも将来の大規模修繕の計画を確認。
築30~40年前後のマンションは特に注意してチェック。過去にどんな大規模修繕が行われたのかも聞きだすこと。

家賃相場とローン返済額を調べよ

ローンがもし払えなくなった時の安値売却を防ぎ、引っ越しを差ざるを得ない時にローンを返しながらお小遣いもGETできるかを調べることが出来ます

近隣の同等スペック・築年数の物件の家賃相場をSUUMOで調べて下さい。例えば近隣同等物件の家賃相場が10万円として欲しい物件のローン返済額が月7万円とします。差額は3万円です。

これはローンを返しながら人に貸せば3万円の小遣いが貰えることを意味します。家賃が下がった時でも安心です。これは不動産投資の考え方ですが、お人の金(家賃)でローンを支払えるのです

この差が小さいとちょっと不安になります。もし家賃よりもローン返済額の方が大きいとマンションが維持できないので売却することになります。そのときは大体早期売却をせざるを得ない状況になるので、安値で売る羽目になるからです

築古になった時に人に貸さざるを得ないことを考えて家賃との差額が1万円以上あれば安心です。

結局何を優先するか

修繕の問題は全部クリアするとして、あとは利便性や浸水液状化のリスクを天秤にかけることになるでしょう。

内装で決めるな

内覧するとテンションが上がります。綺麗にセットアップしたモデルルームを見て買う気になるのは素人です。内装はお金をかければ何とでもなるので、絶対に内装で決めないで下さい。お金で代えられない部分。修繕計画・立地・ハザードマップの要素、売り貸ししやすいか(資産性)で検討する事です

これでマンションでまず失敗しません。一言で言えば家は買う時に売ることを考えろ、です

千条印蓮宗